부동산 가치 평가 방법 정리
부동산 공부를 하다보면 지협적인 시각으로 매몰되어 내 것만 너무 좋아보이거나 너무 싫어보이는 생각이 들 수 있다.
객관적인 시각으로 평가할 수 있어야하겠다.
인터넷 커뮤니티에 여러 시각을 담은 글을 찾거나 그 지역에 사는 사람들을 찾아다니며 물어보는 등의 방법도 좋지만 ChatGPT에게 물어봐도 어느 정도 감을 잡을 수 있을 것이다.
아래 예시는 한참 재개발 바람이 불고있는 성남 원도심 중심으로 작성되었다.
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1. 수치적인 지표
1-1. 경제적 지표
평균 아파트 매매가 및 전세가
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 통계를 통해 비교.
주변 도시(예: 서울 강남구, 하남시, 용인시, 광주시)와 평균 가격을 비교하여 입지적 매력을 판단.
1인당 지역 내 총생산(GRDP)
성남시의 GRDP와 인근 도시의 GRDP 비교. 이는 지역 경제활동의 생산성을 반영.
상업시설 밀집도
원도심 내 상업지역(예: 전통시장, 상가, 대형마트)의 숫자 및 밀집도 분석.
1-2. 인구 및 생활환경 지표
인구 밀도 및 성장률
원도심의 인구 밀도와 최근 5~10년간의 인구 증감 추세 분석.
인구 증가는 개발 잠재력을 반영.
생활 편의시설 접근성
병원, 학교, 공공기관, 공원 등 주요 시설과의 거리 및 분포.
교통 접근성
지하철 노선 및 환승 가능성, 버스 노선, 고속도로 접근성.
예: 판교, 강남, 잠실 등 주요 업무지구와의 이동 시간.
1-3. 개발 잠재력 지표
도시재생사업 및 재개발 계획
성남시 도시계획 자료를 통해 원도심 내 진행 중인 또는 예정된 재개발, 재건축 사업 파악.
토지이용률
상업/주거/공업 등 용도별 비율과 활용 효율성.
개발규제 및 인허가 추세
토지 규제 완화 가능성 또는 제약 사항 조사.
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2. 비교 방법
2-1. 인근 도시(강남구, 용인시, 광주시 등)와 비교
인구규모 및 경제력
성남 원도심과 강남구, 용인시, 하남시 등의 인구 및 GRDP 비교.
주택 시장
각 지역별 평당(3.3㎡) 아파트 평균 매매가와 전세가 비교.
교통망 비교
수도권 중심부와의 접근성, 예를 들어 강남역과 성남 원도심, 하남 미사 등과의 거리 비교.
2-2. SWOT 분석
성남 원도심과 다른 도시들의 강점(Strengths), 약점(Weaknesses), 기회(Opportunities), 위협(Threats)를 도출:
강점: 판교와 가까운 입지적 이점, 교통망(분당선, 위례신사선 연장 가능성).
약점: 기존 인프라의 노후화, 상대적으로 낮은 주거 쾌적도.
기회: 재개발 사업과 도시재생.
위협: 강남, 판교와의 비교에서 상대적 열세.
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결론을 내는 방법
1. 수치 비교로 계량화
지표를 통합하여 "지역 경쟁력 지수"를 산출:
예: (교통 점수 × 0.4) + (경제 점수 × 0.3) + (생활환경 점수 × 0.3)
2. 주요 도시 간 강점 비교
강남구: 높은 경제력, 뛰어난 교통.
성남 원도심: 재개발 가능성 및 판교 접근성.
하남시: 신도시 개발로 인한 성장 가능성.
3. 미래 가치를 중심으로 판단
현재 가격과 생활 환경뿐 아니라, 도시재생사업 및 교통 확충 등 미래 가치를 반영한 장기적 관점을 제시.