성남 원도심 재개발 조합원의 59형·84형 선택 기준 보고서

성남 원도심 재개발 조합원이 59형과 84형 중 하나를 고를 때 핵심은 평형 프리미엄이 추가 분담금·취득세·이자·관리비를 얼마나 초과하느냐다. 본 보고서의 기준 시나리오에서는 수진1·신흥1 모두 59형이 자본 효율과 하방 방어에서 우세했고, 84형은 3-4인 가족 실거주 또는 입주 후 84형 프리미엄이 충분히 유지되는 경우에만 유리했다. 특히 신흥1구역은 사업 단계와 초기 총투입액이 더 무거워 84형 선택 기준이 수진1구역보다 더 엄격했다.

조사 대상 및 가정

분석 대상은 성남시 원도심 재개발 1단계 핵심 사업지인 수진1구역과 신흥1구역이다. 수진1구역은 2024년 12월 사업시행계획인가 이후 2026년 2월 관리처분계획 수립 단계로 진입했고, 신흥1구역은 2025년 12월 사업시행계획인가를 받아 2026년 관리처분, 2027년 이주, 2028년 착공이 예정돼 있다. 두 사업지는 모두 성남시 원도심 역세권 재개발이라는 공통점이 있어 평형 선택의 일반화 기준을 뽑기 적합하다.

본 보고서의 가격 기준은 다음과 같다. 수진1구역은 59형 7.86억, 84형 9.62억, 신흥1구역은 59형 7.94억, 84형 9.94억이다. 다만 공개 보도에서는 수진1구역 조합원 분양가 추산치가 59㎡ 약 7.99억, 84㎡ 약 9.85억으로 보도된 바 있어, 본 글과 공개 자료 사이에 소폭 차이가 있음을 전제로 해석해야 한다.

명시되지 않은 항목은 아래처럼 처리했다.

항목	상태	표준 가정
전용면적	59형·84형만 명시	59형≈59㎡, 84형≈84㎡
공급면적·전용률	명시되지 않음	59형 공급 77-79㎡, 84형 공급 105-109㎡ 범위 사용
종전자산 권리가액	명시되지 않음	5.0억원
추가 분담금	명시되지 않음	분양가 - 권리가액으로 계산
중도금 대출비율	명시되지 않음	분양가의 60%
금리	명시되지 않음	연 4.5%
입주 후 보유기간	명시되지 않음	5년
할인율	명시되지 않음	연 5%
전매제한	프로젝트별 확정 공고 미확인	“명시되지 않음”, 유사 사례 범위 병기

권리가액 5.0억원은 수진1구역 보도에서 “대지 66㎡ 기준 감정가 5억원대, 59㎡ 선택 시 약 3억원 추가 부담”이라는 사례와 정합하도록 잡았다. 이 가정 아래 수진1구역의 추가 분담금은 59형 2.86억, 84형 4.62억으로 계산된다.

방법론과 데이터

재무모형은 두 층으로 나눴다. 첫째, 조합원의 실제 현금부담을 보기 위해 순추가현금 = 분양가 - 권리가액 + 취득세 + 중도금이자를 계산했다. 둘째, 평형 선택의 총자본 효율을 보기 위해 총사업원가 = 분양가 + 취득세 + 중도금이자를 기준으로 IRR·NPV를 산출했다. 취득세는 1주택·전용 85㎡ 이하 기준 세율을 적용했고, 2026년 3월 예금은행 주택담보대출 평균금리 4.34%를 참고해 표준 금리를 4.5%로 두었다.

입주 시점의 시세 앵커는 인근 신축·준신축인 산성역자이푸르지오와 e편한세상 금빛그랑메종의 최근 거래·KB시세를 절충해 잡았다. 59형은 약 11.6억원, 84형은 약 14.0억원을 기준값으로 사용했다. 이는 인근 단지에서 59형이 약 9.45억-12.75억, 84형이 약 11.5억-14.5억 수준으로 확인되는 범위 안에 있다. 또한 전세 전환 가정은 인근 단지의 전세가율 평균을 사용해 59형 56.8%, 84형 52.7%로 두었다.

유사 사업의 전매제한은 모집공고 시점과 규제지역 여부에 따라 1년 또는 소유권이전등기일까지로 달라졌으므로, 본 보고서는 프로젝트별 확정 수치가 없는 이상 “명시되지 않음”으로 처리하는 것이 타당하다.

재무·수익성 분석

먼저 입주 시점까지의 초기 비용이다.

구역	평형	분양가	표준 추가분담금	취득세	중도금이자	총사업원가	순추가현금
수진1구역	59	7.86억	2.86억	0.19억	0.32억	8.37억	3.37억
수진1구역	84	9.62억	4.62억	0.32억	0.39억	10.33억	5.33억
신흥1구역	59	7.94억	2.94억	0.20억	0.32억	8.46억	3.46억
신흥1구역	84	9.94억	4.94억	0.33억	0.40억	10.67억	5.67억

취득세는 59형이 6억 초과-9억 이하 구간이라 실효세율이 약 2.46-2.52%이고, 84형은 9억 초과로 3.3%가 적용된다. 따라서 59→84로 갈아탈 때 세금과 이자까지 포함한 초기 추가자금 차이는 수진1구역 약 1.96억, 신흥1구역 약 2.21억이다. 이 차이는 단순 분양가 차이 1.76억·2.00억보다 더 크다.

연간비용과 처분 시나리오는 다음과 같다. 관리비는 인근 신축 단지의 평균 수준을 적용했다.

평형	월 관리비 가정	연 관리비	5년 누적 관리비	보수 시세	기본 시세	낙관 시세	기본 전세 전환 보증금
59	19.5만원	234만원	1,170만원	11.58억	12.78억	14.77억	7.26억
84	27.6만원	331만원	1,655만원	13.95억	15.40억	17.80억	8.11억

59형은 관리비가 더 낮고, 전세가율도 84형보다 약 4.1%포인트 높아 임대·유동성 측면이 유리하다. 84형은 절대 전세보증금은 더 크지만, 매매가 대비 보증금 비율은 낮다. 즉 84형은 “고가 자산 + 낮은 보증금 회수율” 구조에 가깝다.

기준 시나리오의 수익성은 아래와 같다. 할인율은 5%, 보유기간은 입주 후 5년이다.

구역	평형	보수 IRR	기본 IRR	낙관 IRR	보수 NPV	기본 NPV	낙관 NPV	현금회수기간
수진1구역	59	4.2%	6.5%	9.8%	-0.32억	0.63억	2.19억	4.74년
수진1구역	84	3.4%	5.6%	8.9%	-0.83억	0.31억	2.19억	4.77년
신흥1구역	59	4.0%	6.2%	9.6%	-0.41억	0.54억	2.10억	4.75년
신흥1구역	84	2.7%	4.9%	8.2%	-1.17억	-0.04억	1.85억	4.80년

해석은 분명하다. 자본 효율(IRR)만 보면 네 경우 모두 59형이 우세하다. 다만 절대 이익은 수진1구역에서는 기본·낙관 시나리오에서 84형이 59형을 소폭 앞설 수 있다. 반면 신흥1구역은 기본 시나리오에서 84형의 NPV가 사실상 손익분기점이어서, 84형 선택을 정당화하려면 더 강한 시세 프리미엄이 필요하다. 계산상 분담금 1억원 증가 충격은 금리 1%포인트 상승보다 훨씬 치명적이며, 특히 신흥1구역 84형은 기본 NPV가 -0.04억에서 -1.04억 수준으로 급락한다. 즉 이 의사결정의 핵심 리스크는 금리보다 사업비 증가와 추가분담금 확정 방식이다.

평형 간 비교를 한 문장으로 요약하면 이렇다. 84형을 선택해도 되는 조건은 “입주 후 84형-59형 시세 차이”가 수진1구역은 약 2.44억원, 신흥1구역은 약 2.69억원 이상이어야 한다는 것이다. 이를 성장률로 바꾸면, 같은 비율로 상승한다고 가정할 때 84형이 59형보다 확실히 유리해지는 최소 연평균 상승률은 수진1구역 약 0.5%, 신흥1구역 약 2.6%다. 따라서 신흥1구역은 84형 선택 기준이 수진1구역보다 훨씬 빡빡하다고 보는 것이 맞다.

실거주 만족도

실거주 기준에서는 수익률과 다른 결론이 나온다. 최근 국내 주거 수요는 1·2인 가구 중심으로 재편되고 있어 1·2인 또는 신혼+DINK 수요에는 59형이 충분히 합리적이다. 실제로 2024년 기준 1·2인 가구는 일반가구의 65.1%를 차지하고, 최근 청약시장에서는 59㎡가 84㎡보다 더 높은 경쟁률을 보이는 사례도 늘고 있다. 다만 경기도 청약에서는 여전히 60㎡ 초과-85㎡ 이하, 특히 84㎡ 수요가 강하다. 즉 수요층이 둘로 나뉘었고, 서울·경기 외곽의 투자 효율은 59, 경기 실거주 핵심 수요는 84가 강한 구조다.

평면 측면에서는 예전과 달리 59형도 4베이, 방 3·욕실 2 구조가 가능해져 체감 면적이 좋아졌다. 그러나 일반적으로 84형은 4베이·알파룸·넓은 거실 폭을 확보하기 쉬워 채광·통풍·수납·가구 배치에서 여전히 우위다. 즉 59형은 “잘 짜인 압축 설계”, 84형은 “여유 있는 표준 설계”에 가깝다.

실거주 비교표는 다음과 같다.

비교 항목	59형	84형
적합 가구	1-2인, 신혼, 자녀 1명 초기	3-4인, 재택근무, 자녀 2명 이상
공간활용	최근 설계 개선으로 “생각보다 넓다”	수납·알파룸·가구배치 여유
관리비·난방비	유리	불리
채광·동선	양호	우수
환금성	자금 부담이 낮아 매수층 넓음	경기 실수요층은 두텁지만 매수 문턱 높음
주차	단지 변수 비중 큼	단지 변수 비중 큼

인근 신축 거주자 리뷰도 “아이 키우기 좋다”, “조경·커뮤니티가 좋다”, “지하철 접근이 편하다”는 방향으로 수렴한다. 다만 “상권이 약간 아쉽다”는 평가도 있어, 평형보다 단지 완성도와 입지 체감이 만족도를 좌우하는 비중이 크다. 이 점은 84형이라고 자동으로 해결되지 않는다.

결론 및 권고

핵심 결론은 단순하다. 투자 관점의 기본값은 59형, 실거주 관점의 기본값은 가족 규모에 따라 분기다.

목적	권고	핵심 수치와 이유
단기 매매	59형 우선	수진1 기본 IRR 6.5% vs 84형 5.6%, 신흥1 6.2% vs 4.9%. 추가자금도 59형이 1.96억-2.21억 적게 든다.
중장기 보유	수진1은 59형 기본, 84형 조건부 / 신흥1은 59형 우세	수진1은 84형이 기본·낙관에서 절대이익이 조금 더 클 수 있으나, 신흥1은 84형이 기본 NPV 거의 0이다.
임대·전세 활용	59형 우선	전세가율 59형 56.8%, 84형 52.7%. 1·2인 가구 비중이 65.1%라 소형 환금성 우위.
실거주	1-2인·자녀 1명은 59형 / 3-4인·재택근무는 84형	84형은 수납·동선·채광에서 확실한 체감 우위가 있다. 대신 5년 기준 관리비 누적이 약 485만원 더 든다.
84형 선택 허용선	수진1은 비교적 완화, 신흥1은 엄격	84형-59형 시세 차이가 수진1은 2.44억, 신흥1은 2.69억 이상 유지돼야 금융적으로 정당화된다.

따라서 나는 조합원이고, 투자성과를 우선하며, 가족 규모가 크지 않다면 기본 선택은 59형이다. 반대로 실거주 기간이 길고, 자녀 수 증가나 재택근무로 방 하나의 추가 효용이 확실하며, 입주 후 84형 프리미엄이 유지된다고 본다면 수진1구역에서는 84형이 충분히 검토 가능하다. 하지만 신흥1구역에서는 같은 84형이라도 선택 기준을 한 단계 더 보수적으로 잡아야 한다.

한계와 미확정 변수

첫째, 수진1구역과 신흥1구역의 정확한 공급면적·분양신청별 납부 스케줄·전매제한·실제 추가분담금 확정치는 본 질의에 모두 제시되지 않았고, 공개자료도 일부 단계만 확인된다. 그래서 본 보고서는 이를 “명시되지 않음”으로 표시하고 표준 가정으로 보완했다. 둘째, 양도세는 세대 보유주택 수·거주기간·양도가액·취득가액에 따라 달라지므로, 본문은 1세대1주택 표준 규칙을 중심으로 해석했고 다주택 중과 상황은 표준 모형에 포함하지 않았다. 셋째, 핵심 민감도는 금리보다 권리가액 산정과 분담금 확정 방식에 있으므로, 최종 의사결정 전에는 반드시 분양신청 안내문·관리처분계획·세무사 검토를 함께 봐야 한다.

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