재개발/재건축 투자 수익률 비교: 성남 수진동 vs. 광명 철산동 vs. 서울 신길동

지난 번 글에서 부동산 가치 평가를 하는 법을 알아보았다

https://not-a-robot.tistory.com/m/6

부동산 가치 평가 방법 정리

그리고 해당 평가 지표들을 실제로 적용해보면서 재개발/재건축 진행 구역들을 비교해보았다

https://not-a-robot.tistory.com/m/7

사이버 임장: 성남 수진동 vs. 광명 철산동 vs. 서울 신길동

이번에는 실질적인 투자 효율을 알아보도록 할 것이다.
ChatGPT 에게 이것저것 물어보았다.

---

성남 수진동 위치. 출처: 네이버 블로그, 베스트 공인중개사

수익성 측면에서 각 지역을 구체적으로 평가하기 위해 2025년~2032년 동안의 연평균 수익률(ROI, Return on Investment) 을 추정할 수 있습니다.
아래는 매매가 상승률, 임대수익률, 초기 투자 비용 등을 바탕으로 계산한 예상 수익률입니다.


---

수익성 분석 기준

1. 매매가 상승률 (연평균 상승률, %)

지역별 재건축/재개발 단계와 인근 부동산 시장 트렌드 반영.

2. 임대수익률 (연간 임대수익 / 주택 매매가, %)

평균 전세가율 및 임대료 변화를 기반으로 계산.

3. 종합 수익률 ROI (%)

매매가 상승으로 인한 자본이득(Capital Gain) + 임대수익(Net Rental Yield).

ROI(%) = [(매매가 상승 + 임대수익) / 초기 매입 비용] × 100.





---

1. 성남시 수정구 수진동

2025~2027년:

재개발 초기로 매매가는 하락하거나 정체될 가능성 있음.

임대수익률은 기존 구축 아파트 기준으로 3.5~4% 유지.

2028~2032년:

재개발 완료 후 신규 아파트 공급으로 매매가 연평균 6~7% 상승 예상.

전세가율은 약 **65%**로 안정화.

ROI 계산:

초기 투자비용: 6억 원 (기존 구축 아파트)

연평균 매매가 상승률(2025~2032): 6.5%

연평균 임대수익률: 4.0%

종합 ROI:

[(6.5% + 4.0%) × 8년] = 84% (8년)

연평균 수익률 = 10.5%




---

2. 광명시 철산동

2025~2028년:

재건축이 진행되며 매매가는 연평균 5~6% 상승 예상.

임대수익률은 약 3.5~4% 유지.

2029~2032년:

재건축 완료 후 안정화되며 매매가 연평균 4% 상승.

전세가율은 약 60~65% 유지.

ROI 계산:

초기 투자비용: 9억 원 (준신축 아파트)

연평균 매매가 상승률(2025~2032): 5.0%

연평균 임대수익률: 3.5%

종합 ROI:

[(5.0% + 3.5%) × 8년] = 68% (8년)

연평균 수익률 = 8.5%




---

3. 서울시 영등포구 신길동

2025~2028년:

재건축 완료로 매매가 상승폭 둔화, 연평균 2.5~3.0% 상승 예상.

임대수익률은 신규 아파트 기준 약 3.0%.

2029~2032년:

안정적 시장 환경으로 매매가 연평균 2.0~2.5% 상승.

전세가율은 약 55~60% 유지.

ROI 계산:

초기 투자비용: 12억 원 (신축 아파트)

연평균 매매가 상승률(2025~2032): 2.5%

연평균 임대수익률: 3.0%

종합 ROI:

[(2.5% + 3.0%) × 8년] = 44% (8년)

연평균 수익률 = 5.5%


---

결론

1. 성남시 수정구 수진동

초기 투자비용이 상대적으로 낮고, 재개발 완료 이후 자본이득이 커서 연평균 수익률이 가장 높음(10.5%).

단, 2025~2027년 단기적인 가격 변동성에 유의해야 함.

2. 광명시 철산동

재건축으로 인해 안정적이면서 높은 연평균 수익률(8.5%) 을 기대할 수 있음.

중장기 투자에 적합하며, 안정적인 매매가 상승 가능.

3. 서울시 영등포구 신길동

신축 아파트로 이미 안정화된 지역으로, 안정성은 높으나 연평균 수익률(5.5%) 은 상대적으로 낮음.

장기 투자보다는 보수적인 단기 투자에 적합.

추천 투자 지역:

장기 고수익: 성남시 수정구 수진동.

중단기 안정 투자: 광명시 철산동.

안정적 임대 수익: 서울시 영등포구 신길동.